E’ VALIDO UN CONTRATTO DI LOCAZIONE AVENTE AD OGGETTO UN IMMOBILE ABUSIVO?

La Sezione III della Corte di Cassazione, con ordinanza del 8 marzo- 13 aprile 2017 n. 9558, ha risposto di recente a tale interrogativo.

Una società cooperativa a responsabilità limitata proponeva appello avverso la sentenza di primo grado che risolveva il contratto di locazione di immobile ad uso diverso dall’abitativo per inadempimento dell’appellante società conduttrice, condannata altresì al versamento di tutti i canoni di locazione non corrisposti.

Secondo la società appellante l’illiceità dell’immobile, per difformità urbanistiche, amministrative e catastali, era tale da inficiare non il bene immobile in se stesso quanto la prestazione oggetto del contratto di locazione.

Anche la Corte di Appello investita del gravame condannava l’appellante sulla base delle seguenti argomentazioni: la condizione giuridica di un immobile non corrispondente alla vigente normativa urbanistica e catastale, il cui carattere abusivo è stato indicato nel contratto concluso ed accettato per iscritto dalla società conduttrice, non incide sulla validità del contratto di locazione in essere; non è ravvisabile quindi nè un’ipotesi di nullità virtuale per contrarietà alle norme imperative, ex art. 1418, co. 1, nè un’ipotesi di nullità strutturale per illiceità della causa o di nullità per illiceità dell’oggetto del contratto.

La difformità urbanistica dell’immobile, si legge nell’ordinanza, “non inficia l’illiceità della prestazione (concessione in godimento del bene)”, laddove le difformità siano accettate e il conduttore si impegni a svolgere lavori di ristrutturazione a proprie spese.

Dello stesso parere anche la Corte Suprema che conferma quindi la piena validità del contratto controverso e ritenendo infondata l’eccezione di nullità del contratto,  espone : ” il carattere abusivo di una costruzione concretandosi in un’illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non comporta l’invalidità del contratto di locazione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo a riverberare la condizione giuridica predetta sulla qualità del bene immobile e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene”.

Se poi la situazione urbanistica non regolare è nota e consapevolmente accettata dal conduttore, “alcuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore per impossibilità di utilizzazione dell’immobile locato “.

Solo quando la mancanza di titoli autorizzaztivi dipende da carenze intrinseche o caratteristiche proprie del bene locato, sì da non consentire, per mancato rilascio degli atti amministrativi necessari, l’esercizio lecito dell’attività commerciale da parte del conduttore, può configuarsi un inadempimento del locatore, salvo però come nel caso in analisi, l’impossibilità di ottenere i titoli abilitativi necessari, sia stata ampiamente conosciuta dal conduttore con accettazione dello stato di fatto e di diritto esistente.